Geen ergernissen bij uitwinning van zekerheden

Wsnp Periodiek februari 2017, nummer 5

Ton van Geenhuizen*

1. Inleiding

De prijsdaling op de woningmarkt heeft ertoe geleid dat steeds vaker woningen met onderwaarde moeten worden verkocht. Ondanks de verbeterde marktomstandigheden worden in de saneringspraktijk nog regelmatig woningen met onderwaarde verkocht. Met gemiddeld twee woningen per maand stoorde ik mij steeds vaker aan terugkerende discussies met medewerkers van banken die zich kennelijk niet realiseren wat de positie van de separatist in schuldsaneringsregelingen is. Ik doel hiermee onder andere op discussies over de tekst van de koopovereenkomst, de afrekening van de notaris, waarbij medewerkers van sommige banken steevast menen dat de aan de kopers van de woning doorberekende zakelijke lasten onder het hypotheekrecht van de bank vallen, en de afwikkeling van de aan de bank verpande spaarpolis. Daarbij komt dat iedere bank voor de situatie waarin een woning verkocht moet worden haar eigen protocol lijkt te hebben.

2. Wel/niet verkopen

De vraag of een woning moet worden verkocht, dient zich al meteen na de toepassing van de schuldsaneringsregeling aan. Van belang zijn daarbij de omvang van de onderwaarde, het inkomen van de schuldenaar en de woonlasten (al dan niet na reductie van een deel van de financiering) bepalend. Daarnaast speelt de wens van de financier en in enkele gevallen ook nog het oordeel van het Waarborgfonds Wonen (NHG) een doorslaggevende rol. Als behoud niet mogelijk blijkt, is de bewindvoerder op grond van de separatistenregeling binnen redelijke grenzen verplicht om aan onderhandse verkoop mee te werken.

3. Het aanbod van de hypotheekhouder

Een woning met een lagere waarde dan de door hypotheek gedekte schuld is een probleem voor de financier waarbij voor de bewindvoerder in beginsel geen rol is weggelegd. Het recht van hypotheek geeft de bank immers de bevoegdheid om separaat tot openbare verkoping over te gaan: een handeling waarvoor de medewerking van de bewindvoerder niet nodig is.

Mocht de hypotheekhouder de voorkeur geven aan onderhandse verkoop, dan is het aan de bewindvoerder om daar redelijke voorwaarden aan te stellen. Ik hanteer daarbij normaal gesproken de volgende voorwaarden:

Rentestop

Ik ga uit van een rentestop¹ per datum toepassing schuldsaneringsregeling. Als evident is dat de waarde van de woning aanzienlijk lager is dan de hypotheekschuld, is betaling van rente over het feitelijk ongedekte deel van de financiering immers in strijd met de paritas creditorum. Bovendien profiteert de hypotheekhouder al genoeg van het feit dat de woning bij onderhandse verkoop meer opbrengt dan bij openbare verkoop, zodat die best een offer mag brengen. Daar komt bij dat de schuldenaar hierdoor in de gelegenheid is om een buffer te creëren voor de kosten van de noodzakelijke verhuizing.

Eigen koopovereenkomst

Verkoop op verzoek van een bank mag er nooit toe leiden dat de boedel of de schuldenaar in de toekomst aangesproken kan worden voor garanties of voor schade wegens non-conformiteit. Ook de in de standaard koopovereenkomsten opgenomen boetebepalingen zijn ongewenst. Dit zijn redenen om een eigen model koopovereenkomst te hanteren.

Eigen / vaste notaris

Kopers shoppen en willen de woning laten overdragen door de notaris die daarvoor het laagste bedrag in rekening brengt. Op het moment van de prijsopgave is het de notaris vaak niet bekend dat sprake is van verkoop uit insolventie. Gevolg daarvan is vaak dat de bewindvoerder de standaardakte van die notaris moet aanpassen. Alle reden dus om met een vaste notaris te werken, om die notaris in de koopovereenkomst op te nemen en om bij de koopovereenkomst de tarievenlijst van die notaris te voegen.

Doorlopende lasten bij leegstand van de woning

Door de krapte op de markt van huurwoningen is de schuldenaar veelal genoodzaakt om de eerste aangeboden huurwoning te accepteren, ook al is de eigen woning nog niet verkocht. Gevolg daarvan kan zijn dat de schuldenaar zich – voor wat de doorlopende lasten van de eigen woning betreft – geconfronteerd ziet met extra lasten. Nu de schuldenaar zich die extra lasten niet kan veroorloven en de bank – wederom omdat een woning bij onderhandse verkoop meer opbrengt dan bij openbare verkoop – als enige van deze situatie profiteert, is het redelijk dat de bank zich op voorhand bereid verklaart om die lasten met ingang van de eerste maand van leegstand voor haar rekening te nemen.

Liquidatie van secundaire zekerheden

In die gevallen waarin de bank een pandrecht op kapitaalpolissen of fondsen heeft, dient de bank tot uitoefening van dat pandrecht over te gaan. Vanwege het kapitaalvormende karakter van deze zekerheden kan bij de bepaling van het nominaal bedrag met deze lasten geen rekening worden gehouden, terwijl de schuldenaar zich die lasten niet meer kan veroorloven. Juist nu het pandrecht met zich meebrengt dat schuldenaar noch bewindvoerder bevoegd zijn om dergelijke spaarpolissen premievrij te maken, dient de bank die verplichting zo spoedig mogelijk op te heffen. Doorgaans stel ik, zodra tot verkoop van de woning besloten wordt, de bank met betrekking tot dit pandrecht een termijn ex art. 58 lid 1 Fw van twee maanden.

Communicatie met de makelaar

De bank stelt een makelaar aan. De makelaar communiceert met de bank over het verloop van de biedingen. De door de bank aan te stellen makelaar verplicht zich om gegadigden (vroeg-)tijdig te informeren dat sprake is van verkoop uit insolventie en dat de verkoop zonder de gebruikelijke garanties geschiedt. De makelaar verplicht zich bovendien om de antwoorden op de vragen 3 t/m 7 voor het toestemmingsformulier onderhandse verkoop op te geven. De bewindvoerder komt pas weer in beeld nadat de bank de bewindvoerder schriftelijk heeft verzocht om mee te werken aan de door de makelaar voorgestelde verkoop.

Taxatiekosten voor rekening van de bank

Voor het verkrijgen van de toestemming van de rechter-commissaris is een taxatierapport gewenst. De bank geeft daartoe opdracht, de kosten daarvan komen voor rekening van de bank.

Boedelbijdrage

Met de hiervoor beschreven werkwijze zijn de werkzaamheden van de bewindvoerder beperkt tot de formele verkoop, het verkrijgen van de toestemming van de rechter-commissaris, het compareren bij de akte van levering en de financiële afwikkeling van de koopsom.

Ik hanteer hiervoor standaard een tekengeld van € 1.500,-, welk bedrag (telkens) wordt verhoogd als de bank in discussie gaat over de voorwaarden van mijn medewerking.

4. De toestemming van de rechtercommissaris

De koopovereenkomst komt onder de opschortende voorwaarde van de toestemming van de rechter-commissaris tot stand. Nadat alle ontbindende voorwaarden uitgewerkt zijn en ik over alle benodigde bescheiden beschik, zend ik het toestemmingsformulier naar de rechter-commissaris. Op dit formulier heb ik de onderste alinea uitgebreid met het verzoek om de koopsom met de bank te mogen afwikkelen.

5. De financiële afwikkeling van de koopsom

Op grond van art. 188 Fw gaan alle op de woning rustende hypotheken door verkoop door de bewindvoerder teniet. De rechtercommissaris geeft daarvan een verklaring af waarmee die hypotheken kunnen worden doorgehaald. Aldus zijn alleen koper en verkoper bij de overdracht van de woning betrokken en stort de notaris de opbrengst van de woning op de boedelrekening. Doordat de opbrengst van de woning op de boedelrekening komt, kom ik in de positie om eventueel van de hypotheekhouder nog te vorderen doorlopende lasten te verrekenen voordat de verkoopopbrengst aan de hypotheekhouder worden overgemaakt. Indien de bank de termijn om tot uitwinning (termijn artikel 58 Fw) ongebruikt heeft laten verlopen wordt de opbrengst van de secundaire zekerheden op de boedelrekening gereserveerd ten laste van de verkoopopbrengst van de primaire zekerheden. Het is dit punt waaraan de banken over het algemeen nog moeten wennen.

6. Conclusie

Zolang de banken echter niet met sterkere argumenten komen dan “wij doen het al 100 jaar anders” en “u bent de enige in Nederland die het op deze wijze doet”, bevalt deze werkwijze mij opperbest en denk ik: dat zouden meer mensen moeten doen.

Voetnoten

*A.P. (Ton) van Geenhuizen is als bewindvoerder Wsnp werkzaam bij Groenewegen Advocaten te Heerenveen.

1. Stelling van de auteur. Recofa heeft nog steeds geen eenduidig beleid en bewindvoerders gaan verschillend om met de rentestop.